第四节 房地产价格和价值的种类
一、价值、使用价值和交换价值
在房地产估价中，所涉及的价值主要是经济学范畴的价值。在经济学里，广义的价值分为使用价值和交换价值。其中，使用价值：是指物品能满足人们某种需要的效用;交换价值：是指一种商品同另一种商品相交换的量的关系或比例，即交换价值表现为一定数量的其他商品。在现代社会，交换价值通常用货币来衡量，因此，交换价值一般表现为一定数量的货币。人们在经济活动中通常简称的价值，一般指的是交换价值;在房地产估价中通常所讲的价值，也是指交换价值。
任何一种物品能够成为商品，首先必须是有用物，能用来满足人们的某种需 要。没有使用价值的物品不会被交换对方所接受，也就不能成为商品，不会有交换价值。因此，使用价值是交换价值的前提，即没有使用价值肯定就没有交换价值。但是反过来却不一定成立，即没有交换价值不一定没有使用价值。例如空气，缺了它我们就不能存活，但通常情况下它没有交换价值。作为商品的房地产，既有使用价值也有交换价值。
就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价是评估房地产的交换价值。但在房地产估价中首先应对房地产的质量、功能、完损程度、产权等进行“ 鉴定”, 因为这些影响着房地产交换价值的大小。
二、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值
(一) 成交价格
成交价格简称成交价，是指在一笔房地产交易中交易双方实际达成交易——买者同意付出、卖者同意接受，或者买者支付、卖者收取的货币额、商品或其他有价物。成交价格是一个已完成的事实，是个别价格，通常随着交易者的财力、动机、对交易对象和市场行情的了解程度、购买或出售的急迫程度、讨价还价能力、交易双方之间的关系、卖者的价格策略等的不同而不同。
理解成交价格，应对其形成机制，即卖价、买价、成交价三者的关系有所了解：
(1)卖价也可称为供给价格，是站在卖者的角度，指卖者出售房地产时所愿意接受的价格。由于卖者总想多卖一些钱，卖者出售房地产时总有一个所愿意接受的最低价格(简称最低卖价)，买者的出价必须高于这个最低价格他才愿意出售，其心态是在此价格之上越高越好。
(2)买价也可称为需求价格，是站在买者的角度，指买者购买房地产时所愿意支付的价格。由于买者总想少付一些钱，买者购买房地产时总有一个所愿意支付的最高价格(简称最高买价), 卖者的要价必须低于这个最高价格他才愿意购买，其心态是在此价格之下越低越好。
(3)卖价和买价都只是买卖双方中某一方所愿意接受的价格。在实际交易中，只有当最高买价高于或等于最低卖价时，交易才可能成功。因此，在一笔成功的房地产交易中最低卖价、最高买价、成交价三者的关系为：
最高买价≥成交价≥最低卖价
在图3-7(a)中，因为最高买价低于最低卖价，所以交易不能成功。在图3-7 (b) 中，因为最高买价高于最低卖价，所以交易可能成功，并由最低卖价和最高买价构成了成交价格的可能区间。卖者和买者通常只知道该区间中自己的那一端，并都试图了解对方的那一端(但通常不成功)。实际的成交价将落在这一区间的某个位置，至于是刚好为最低卖价或最高买价还是在它们之间，取决于买卖双方相对的议价能力和技巧，特别是该种房地产市场是处于买方市场还是卖方市场。买方市场是供大于求、相对过剩、买方掌握着主动权的市场。
成交价格可能是正常的，也可能是不正常的，因此可将成交价格区分为正常成交价格和非正常成交价格。正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺。没有利害关系下进行交易所形成的价格，不受诸如垄断或强迫交易、对交易对象或市场行情不了解等不良因素的影响;反之，则为非正常成交价格。
严格地说，正常成交价格的形成条件有以下7个：①公开市场。②交易对象本身具备市场性。③众多的买者和卖者。买者和卖者的数量都必须相当多才不至于使买者或卖者的个别情况影响价格，即他们都应是价格的被动接受者，其中的任何一个买者或卖者对价格都没有控制的力量，没有显著的影响力。④买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿。⑤理性且自私的经济行为。这又被称为“经济人假定” 。其含义有二，即“人是理性的，也是自私的” 。具体在交易中，指交易双方均是谨慎的，价格不受任何一方感情冲动的影响;卖者总想多卖一些钱，买者总想少付一些钱。⑥买者和卖者都具有完全信息。这是指买者和卖者都充分了解交易对象的性能和特点，充分了解市场行情。⑦适当的期间完成交易。即有适当长的时间寻找合适的买者或卖者，而不是急于出售或急于购买。
成交价格还可以按照交易方式的不同来划分，例如，按照土地使用权出让方式的不同，可以将土地使用权出让的成交价分为招标成交价、拍卖成交价、挂牌成交价和协议成交价。招标成交价是指采取招标方式交易(或出让)房地产的成交价格，拍卖成交价是指采取拍卖方式交易(或出让)房地产的成交价格，挂牌成交价是指采取挂牌方式交易(或出让)房地产的成交价格，协议成交价是指采取协议方式交易(或出让)房地产的成交价格。
从目前土地使用权出让来看，协议出让方式由于是政府对于那些需要扶持的高科技项目等提供土地的方式，一般会降低地价。招标出让方式由于不仅考虑投标价格，通常还考虑投标人的开发建设方案和资信等，所以选定的土地使用者不一定是出价最高者，从而有抑制地价的作用，但投标内容仅为投标价格的招标出让方式有抬高地价的作用。拍卖出让方式由于土地使用权由谁获得完全根据出价的高低确定，所以最能抬高地价。因此，在通常情况下采取协议方式出让的地价最低，其次是招标方式，拍卖方式出让的地价最高。
