房地产开发经营管理制度与政策
一、内容提要：
1、房地产开发企业的管理
2、房地产开发项目管理
3、房地产经营管理
二、考试目的和考试要求：
本部分的考试目的是测试应考人员对房地产开发过程中涉及的主要制度、政策的掌握程度。重点考察应考人员对房地产开发项目土地使用权取得方式、房地产开发项目转让、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度、政策的熟悉程度。
考试基本要求
掌握：房地产开发项目土地使用权取得方式，房地产项目转让条件及程序，《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的要求和主要内容。
熟悉：房地产开发项目资本金制度，房地产广告发布的要求。
了解：房地产开发企业资质等级划分，房地产开发企业设立的程序，确定房地产开发项目的原则。
三、内容辅导：
第一节房地产开发企业的管理
一、房地产开发企业的设立条件
房地产开发企业是依法设立，具有企业法人资格的经济实体。1998年公布施行的《城市房地产开发经营管理条例》(以下简称《开发经营条例》)对房地产开发企业设立、管理有明确的规定。设立房地产开发企业应具备下列条件：
(1)有符合公司法人登记的名称和组织机构;
(2)有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房;
(3)注册资本100万元以上;
(4)有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员;
(5)法律、法规规定的其他条件。
例题：设立房地产开发企业的注册资本应在()万元以上。
A、50
B、80
C.100
D.200
答案：C
解析：按照《开发经营条例》规定，设立房地产开发企业的注册资本应在100万元以上，因此选C。
二、房地产开发企业资质等级
建设部于2000年3月发布了第77号令《房地产开发企业资质管理规定》。国家对房地产开发企业实行资质管理。
房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级。有关资质等级企业的条件见表4—l。
资质等级注册资本(万元)从事房地产开发经营时间(年)近3年房屋建筑面积累计竣工(万平方米)连续几年建筑工程质量合格率达到100%上一年房屋建筑施工面积(万平方米)专业管理人员(人数)
其中
中级以上职称管理人员持有资格证书的专职会计人员
一级资质≥5000≥5≥305≥15≥40≥20≥4
二级资质≥2000≥3≥153≥10≥20≥10≥3
三级资质≥800≥2≥52≥10≥5≥2
四级资质≥100≥1已竣工建筑工程≥5
≥2
另外，各资质等级的房地产开发企业还必须具备完善的质量保证体系.商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。并且，从未发生过重大工程质量事故。
例题：房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级，其中一级资质注册资本应在()万元以上。
A、1000
B.3000
C.5000
D.8000
答案：C
解析：建设部《房地产开发企业资质管理规定》规定，一级资房地产开发企业资质注册资本应在5000万元以上，因此选C。
三、房地产开发企业设立的程序
新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30日内.持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。
(1)营业执照复印件;
(2)企业章程;
(3)验资证明;
(4)企业法定代表人的身份证明;
(5)专业技术人员的资格证书和聘用合同。
房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。《暂定资质证书》有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况，延长《暂定资质证书》有效期，但延长期不超过2年，自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的。《暂定资质证书》有效期不得延长。
例题：新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起()日内，持有关文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。
A、10
B、30
C.60
D.90
答案：B
解析：新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30日内.持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。
四、房地产开发企业资质管理执构与管理
l、管理机构
国务院建没行政主管部门负责全国房地产开发企业的资质管理工作;县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作。
2、房地产开发企业资质登记实行分级审批
一级资质由省，自治区、直辖市建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批;二级及二级以下资质的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。
3、房地产开发企业资质实行年检制度
对于不符合原定资质条件或者有不良经营行为的企业，由原资质审批部门予以降级或注销资质证书。企业有下列行为之一的，由原资质审批部门公告资质证书作废，收回证书，并可处以1万元以上3万元以下的罚款：
(1)隐瞒真实情况，弄虚作假骗取资质证书的;
(2)无正当理由不参加资质年检的，视为年检不合格;
(3)工程质量低劣，发生重大工程质量事故的;
(4)超越资质等级从事房地产开发经营的;
(5)涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书的。
例题：房地产开发企业一级资质由()审批。
A市人民政府
B.省、自治区、直辖市建设行政主管部门
C.省、自治区、直辖市人民政府
D.国务院建设行政主管部门
答案：D
解析：按照有关规定，房地产开发企业一级资质由国务院建设行政主管部门审批，因此，应选D。
