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08年房地产估价师《理论与方法》考试复习资料(八) (1)

2008-07-23 17:17:22 作者：来源：168考试热线浏览次数：2

简介：　第二章　房地产　　第四节房地产的描述与分析　　一、土地的描述与分析　　从房地产估价角度来看，对土地的调查了解、描述和分析主要包括下列方面：　　(1)名称。　　(2)位置。　　(3)四至。　 ...

　第二章　房地产

　　第四节房地产的描述与分析

　　一、土地的描述与分析

　　从房地产估价角度来看，对土地的调查了解、描述和分析主要包括下列方面：

　　(1)名称。

　　(2)位置。

　　(3)四至。

　　(4)面积。

　　(5)形状。

　　(6)地势。是指该宗土地与相邻土地、道路的高低关系，自然排水状况，被洪水淹没的可能性等。

　　(7)土壤及地基状况。包括土壤是否受到过污染，是否为垃圾填埋场、化工厂原址，地基的承载力和稳定性，地下水位和水质(包括地下水的成分和污染情况。有些含有特殊成分的地下水可以导致疾病)，有无不良地质现象(例如崩塌、滑坡、泥石流、断裂带、岩溶、软弱土、膨胀土、湿陷性黄土、冻土等)。

　　(8)权利状况。由于土地的权利类型及归属等权利状况对其价值有很大的影响，所以进行房地产估价要特别注意调查了解土地的权利状况。在中国目前的土地制度下，应了解是国有土地还是集体土地;是出让土地使用权还是划拨土地使用权;属于出让土地使用权的，土地使用期限及其起止年月日、可否续期。要了解取得土地的有关手续是否齐全，土地是否抵押、出租，是否涉案，权属是否有争议，是否为临时用地，是否属于违法占地，等等。此外，土地所有权或土地使用权是否为共有。

　　(9)使用条件。包括是属于农用地还是建设用地、未利用地。对于城市建设用地，土地使用条件主要为城市规划设计条件，包括：

　　用途;

　　容积率;

　　建筑密度;

　　绿地率;

　　建筑高度;

　　建筑后退红线距离;

　　建筑间距;

　　交通出入口方位;

　　停车泊位;

　　建筑体量、体型、色彩;

　　地面标高;

　　其他要求，例如规定规划设计方案应符合环境保护、消防安全、文物保护、卫生防疫等有关法律、法规的规定。

　　(10)开发利用情况。

　　(11)交通条件。

　　(12)周围环境景观。

　　(13)公共服务设施完备程度。

　　调查、了解土地的途径有实地查看及查阅土地权属证书、国有土地使用权出让合同、地籍资料等。其中，地籍是记载宗地的权利人、土地权利内容及来源、权属界址、面积、用途、质量等级、价值和土地使用条件等土地登记要素的簿册。对于一些更专业、具体的内容，可查阅相关文件资料。例如，可通过城市总体规划、详细规划及下列文件来了解土地的城市规划限制条件：①规划要点;②规划设计条件通知书;③审定设计方案通知书;④建设用地规划许可证;⑤建设工程规划许可证。

　　二、建筑物的描述与分析

　　从房地产估价角度来看，对建筑物的调查了解、描述、分析主要包括下列方面：

　　(1)名称。

　　(2)位置。

　　(3)规模：包括：①建筑面积;②使用面积;③其他面积。其中：

　　房屋建筑面积：是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备上有盖，结构牢固，层高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。

　　房屋使用面积：是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。

　　成套房屋的套内建筑面积：是指由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成的面积，即：

　　套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积

　　成套房屋的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，即：

　　成套建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积

　　(4)年龄。最好能具体到开工日期、竣工日期。
　(5)层数和高度。层数包括地上层数和地下层数。建筑物通常根据层数或总高度，分为低层建筑、多层建筑、高层建筑和超高层建筑。住宅通常是按照层数来划分的：1～3层为低层住宅;4～6层为多层住宅;7～9层为中高层住宅;10层以上(含10层)为高层住宅。公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过24m的为高层(但不包括总高度超过24m的单层建筑)。建筑总高度超过100m的，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑。

　　(6)建筑结构。是指建筑物中由承重构件(基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等)组成的体系。一般分为：①钢结构：②钢筋混凝土结构;③砖混结构;④砖木结构;⑤简易结构。

　　具体如以组成建筑结构的主要建筑材料来划分，可分为：①钢结构;②混凝土结构(包括素混凝土结构、钢筋混凝土结构和预应力混凝土结构等);③砌体结构(包括砖结构、石结构和其他材料的砌块结构);④木结构;⑤塑料结构;⑥薄膜充气结构。

　　如以组成建筑结构的主要结构形式来划分，可分为：①墙体结构;②框架结构;③深梁结构;④筒体结构;⑤拱结构;⑥网架结构;⑦空间薄壁结构(包括折板结构);⑧悬索结构;⑨舱体结构。

　　(7)设施、设备。包括给排水、卫生、供暖、通风、空调、燃气、电力、照明、电梯、通信、防灾等系统和设备。

　　(8)装饰装修。粗分为毛坯、粗装修和精装修三类，具体需要了解外墙面、内墙面、顶棚、室内地面、门窗等部位的装饰装修标准和程度，所用材料或饰物的质量以及装饰装修工程施工质量等。

　　(9)层高或净高。

　　(10)空间布局。

　　(11)防水、保温、隔热、隔音、通风、采光、日照。

　　(12)外观。

　　(13)维修养护情况及完损程度。

　　(14)权利状况。

　　(15)占有使用情况。