房地产估价概述
第一节 对房地产估价的基本认识
一、房地产估价的含义
(一)、专业估价与非专业估价的不同
估价的通俗含义是：估计经济物品的价格或价值，是任何人都可以做的，不论这种估计是对还是错，也不论其结果是否令人信服。将这种意义上的估价，称为非专业估价。
例如，假若某人看上了某栋房子，想知道它值多少钱，或者卖者提出的要价是否合理，或者自己应当出价多少购买合适，都可以自己估计，或者向亲朋好友打听一下价格。这种估价则属于非专业估价。非专业估价，任何人都可以做到。但是，要想获得相对科学、准确的估价结果，就有赖于专业估价，不是任何人都能做到的。
对于房地产市场交易或者满足其他目的估价，很显然非专业估价是不能满足要求的。作为一种提供专业意见、具有社会公信力、实行有偿服务、承担相关法律责任的专业房地产估价，还成了一种职业和行业。由于这种专业估价活动的技术性很强，估价结果的客观合理与否关乎相关单位和个人的切身利益，甚至对社会经济活动产生重大影响，关系社会公共利益和人民财产安全。例如房地产抵押估价关系金融安全，城市房屋拆迁估价关系社会稳定，所以不是任何人都可以从事的，只能由具有专门知识和经验、取得相关资格的专业人员来从事。
概括起来，专业估价主要有以下5个特点：
①由专业人员完成——专业估价是由具有专门知识和经验、取得相关资格的专业人员来完成的;
②是一种专业意见——专业估价不是凭直觉、感性认识得出的，而是采用科学的方法，经过严谨的分析、测算和判断得出的;
③具有社会公信力——专业估价的结果较为科学、准确、客观，具有社会公信力;
④实行有偿服务——专业估价要向委托人收取一定的服务费用，是一种有偿服务;
⑤承担法律责任——专业估价要对估价的过程和结果负责，承担相应的法律责任。
特别提示：在阅读教材时，最好是将教材的重点内容归纳成一系列的考题。
例如：多项选择题。
专业估价的特点主要有( ABCE )。
A、由取得相关资格的专业人员完成 B、是一种专业意见
C、具有社会公信力 D、有偿或者无偿服务
E、承担法律责任
例如：判断题。
( 对 )非专业估价可以不承担法律责任，而专业估价必须承担法律责任。
( 错 )专业估价是由具有专门知识和经验的专业人员完成的。
(二)、房地产估价的概念
房地产估价的核心内容是根据特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见。为了保障这种分析、测算和判断的科学、准确、客观、公正，不仅要求从事这种分析、测算和判断的人员应当是专业人员的房地产估价师，而且要求在分析、测算和判断时遵守公认的原则，运用科学的方法，按照严谨的程序进行。
通常把这里所讲的特定目的，称为估价目的;特定房地产，称为估价对象;特定时间，称为估价时点;公认的原则，称为估价原则;科学的方法，称为估价方法;严谨的程序，称为估价程序。因此，房地产估价完整的定义是：房地产估价师根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提出专业意见的活动。
归纳起来，房地产估价概念的要点如下：
(1)特定目的-估价目的;
(2)特定房地产-估价对象;
(3)特定时间-估价时点;
(4)估价原则-确保具有社会公信力;
(5)估价方法-确保科学性;
(6)估价程序-确保科学和严谨;
(7)特定的专业人员-房地产估价师。
(8)专业意见-最终是否采纳，将取决于委托人。
例如：判断题。
( 错 )房地产估是根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提出专业意见的活动。
上述定义中的“分析、测算和判断”，可以用估计、估算、测量、计量、度量、推测、判定、评定等词来替代、解释或说明。这些词的含义基本相同或相近，例如，可以把关于房地产估价的学问称为房地产价值测量学(如香港称房地产估价师称为房地产测量师)或房地产价值计量学。但本教材认为同时使用分析、测算和判断来表达要全面且容易理解一些。
其中，“分析”主要是指对影响估价对象价值的各种因素进行分析，包括对估价对象本身的分析，对人口、制度政策、经济、社会、国际等因素的分析，对房地产市场状况及总体趋势的分析;“测算”主要是指利用有关数学公式或数学模型和数据，对估价对象价值进行计算;“判断”主要是指房地产估价师根据测算出的结果以及市场行情和自己的专业经验，对估价对象价值进行最终的判定。“分析”、“测算”和“判断”三种活动是相互联系的，“分析”是“测算”的基础，“测算”是“判断”的基础。
(三)、估价与评估的异同
房地产估价也称为房地产价值评估，过去多称为房地产价格评估，有时人们还把它称为房地产评估。一般情况下，房地产估价与房地产评估可以交换使用，但严格地说，“估价”与“评估”的含义不完全相同。
估价的含义更加精准、明确、具体，就是专指对价值进行评估。
评估的含义很宽泛，不只限于价值评估，也可以指查验某人、某物或某项工作、活动等以判断其表现、能力、质量、效果、影响等，例如教育评估、环境影响评价(对环境可能造成影响的分析、预测和评估)、国防评估等。
与此相似，房地产评估不仅包含房地产价值评估，还可以包含房屋工程质量评估、房屋使用功能评估、房屋完损等级评估、房地产周围环境评估、房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估，甚至可以包含房地产制度政策评估，等等。因此，尽管房地产估价应当建立在房屋工程质量、房屋使用功能、房屋完损等级、房地产周围环境等评估的基础上，但为了表述上更加精准、明确，应把以得出房地产价值为目标和最终结论的评估，称为房地产价值评估或者简称房地产估价。
同理，以其他某个方面作为目标和最终结论的评估，应明确地称为相应方面的评估。只有当评估的目标和最终结论为综合性的或者目前一时难以找到恰当的用词予以准确表述时，可以笼统地称为房地产评估。
例如，商业银行在发放房地产开发贷款时，委托房地产估价机构对申请贷款的房地产开发企业的资信状况、财务状况、经营管理状况、以往开发经验，以及房地产开发项目的合法性、可行性等进行的调查和评价，可以笼统地称为房地产评估。
需要指出的是，区分估价与评估，并不意味着房地产估价师只能从事房地产价值评估业务。实际上，房地产价值评估以外的许多房地产评估业务都是房地产估价师可以从事、也有能力从事、并且应当力争从事的，特别是提供房地产市场调研报告、房地产投资项目可行性研究报告、房地产开发项目策划报告、房地产项目调查评价报告等房地产咨询顾问服务。
例如：判断题。
( 对 )房地产评估包括房地产估价。
(四)、国外和港台地区对房地产估价的称谓和定义
国外、中国香港、台湾地区对房地产估价的称谓和定义比较简单，请同志们自己阅读，在此不再讲述。
二、房地产估价的本质
作为一名房地产估价师，为了更好地理解和把握房地产估价的内涵，做好房地产估价工作，还应对房地产估价的本质有所认识。归纳起来房地产估价的本质有下列5个方面。
(一)、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
我国在20世纪80年代，恢复房地产估价活动时，为了避免与传统政治经济学中的价值内涵——“劳动价值”相混淆而引起一些不必要的争论或者误解，特别是当时人们对于土地这种非人类劳动的产物，否认它有价值或者对它是否有价值存在着很大的争议，从而采用了“价格评估”的称谓，而未采用“价值评估”的称谓。现在，为了表述上更加科学、准确，也为了与国际上通行的估价理论、理念相一致，便于对外交流与沟通，则强调房地产估价是评估房地产的价值(Value)而不是价格(price)。
在估价理论上，价值为物的真实所值、价格的波动“中心”，是相对稳定的;价格是价值的外在表现，是实际发生的、已完成的、能够观察到的事实，因人而异，时高时低。现实中由于个人偏好、定价决策、无知等原因，时常会出现“低值高价”或者“高值低价”等价格背离价值的情况。
价值和价格的内涵虽然在理论上有上述严格区别，但由于习惯等方面的原因，有时并不对它们作严格意义上的区分，是交换使用的。
例如：单项选择题。
房地产估价是评估房地产的 ( A )。
A、价值 B、使用价值 C、交换价格 D、市场价格
例如：多项选择题。
有关房地产的价值和价格，下列正确的描述是(ABCD)。
A、房地产价值更加科学、准确;
B、房地产的价值是房地产真实所值;
C、房地产的价格围绕其价值上下波动;
D、现实中由于个人偏好、定价决策、无知等原因，时常发生价格背离价值的情况;
E、房地产的价格是相对稳定的，而价值不稳定。
(二)、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
房地产估价从表面上看似乎是房地产估价师在给房地产定价，即房地产估价师认为房地产值多少钱它就是多少钱。在现实中，由于房地产具有不可移动、独一无二、价值量大等特性，不仅不存在大量相同的房地产交易，而且参与同一宗房地产交易者的数量通常很少，在许多情况下甚至只有一两个买者，从而房地产的成交价格容易受交易者的动机、偏好等个别情况的影响。
但从本质上讲，房地产价值是客观存在、不以个别人的主观意志为转移的，是由市场力量决定，即是由众多的市场参与者的价值判断，而非个别人的价值判断所形成的。因此，房地产估价不是房地产估价师的主观随意定价，而是房地产估价师模拟大多数市场参与者的思维和行为，在充分认识房地产市场形成房地产价格的机制和过程，以及深入调查了解房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。
换句话说，房地产估价是基于房地产价值本来就存在，房地产估价师只是运用自己掌握的估价理论知识、积累的估价实践经验去“发现”它，而不是去“发明”或“创造”，更不是把自己主观想象的某个“数值”强加给估价对象。尽管估价在表面上或形式上为人的一种主观活动或行为，有时甚至带有较浓重的主观色彩。
房地产估价不同于房地产定价还在于：房地产估价是提出关于估价对象客观合理价值的专业意见，为有关当事人的决策提供参考依据。而定价往往是有关当事人自己的行为，即诸如要价、出价或成交价等应由有关当事人自己决定。有关当事人出于某种目的或需要，可以使其要价、出价或成交价等低于或高于客观合理的价值。例如，政府拥有的一宗土地，正常市场价格为800元/m2，但是根据国家产业政策(需要政府扶持或者调控的产业)，为了扶持或鼓励某些产业的发展，可以600元/m2的优惠价供给;或者为了限制某些产业的发展，可对这些产业实行高地价政策。至于私人之间的让利交易就更不用说了。
需要特别指出的是，估价师在模拟市场定价时，不能以自己的偏好来判断，而必须考虑估价对象的潜在目标客户群是如何思考和分析的，即要模拟估价对象潜在目标客户群的思维进行估价。
(三)、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证
房地产估价是房地产估价师以“房地产价格专家”的身份发表自己对估价对象价值的见解、看法或观点，即估价结果是一种专业意见，而不应被视为房地产估价师或房地产估价机构对估价对象在市场上可实现价格的保证。
虽然估价是提供价值意见而不是作价格保证，但并不意味着估价师和估价机构可以不
