第一章 房地产估价概述

　　第三节 对房地产估价的现实需要

　　一、土地使用权出让的需要

　　土地使用权出让：是指国家将国有土地使用权(简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

　　目前，土地使用权出让的方式主要有：招标、拍卖、挂牌和协议。

　　其中：

　　招标出让土地使用权：是指市、县人民政府土地行政主管部门(简称出让人)发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人或者其他组织参加土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。

　　拍卖出让土地使用权：是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定的时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。

　　挂牌出让土地使用权：是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

　　协议出让土地使用权：是指出让人与特定的土地使用者通过协商方式有偿出让土地使用权的行为。

　　在招标出让土地使用权中，出让人需要确定土地使用权招标底价，投标人需要确定其报价。在拍卖出让土地使用权中，出让人需要确定土地使用权拍卖底价(保留价)，竞买人需要确定其最高应价。在挂牌出让土地使用权中，出让人需要确定土地使用权挂牌底价，竟买人需要确定其最高报价。在协议出让土地使用权中，出让人需要确定土地使用权协议出让最低价，土地使用者需要确定其最高出价。

　　此外，对列入招标、拍卖、挂牌出让计划内的具体地块有使用意向、提出用地预申请的单位和个人，需要承诺愿意支付的土地价格;出让人需要认定其承诺的土地价格是否可以接受。因此，无论是哪种出让方式，都需要对出让的土地使用权进行估价，为出让人确定招标、拍卖、挂牌底价、协议出让最低价，为投标人、竞买人、土地使用者确定报价、应价或出价等，提供参考依据。

　　二、房地产转让和租赁的需要

　　房地产转让，包括土地使用权转让：是指房地产权利人通过买卖、互换、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

　　其他合法方式：包括以房地产出资、作价人股、偿还债务(抵债)等。例如，一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的;借款到期，借款人无力偿还，只好以其房地产抵偿或者被人民法院强制拍卖、变卖等。

　　房地产租赁：是指房屋所有权人或土地使用权人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

　　由于没有两宗完全相同的房地产，每宗房地产的价值通常都不同，又由于一般的单位或个人不是专门从事房地产交易的，甚至一生中只有一二次房地产交易体验，对影响房地产价格的质量、功能、产权、市场行情等难以了解和做出相关判断，确定其转让价格、租金等提供参考依据。

　　例如房地产买卖，对于买者来说，需要通过房地产估价了解拟购买的房地产的市场价值，以确定合理的出价，避免出价过高而遭受损失，出价过低而得不到，或者判断卖者的要价可否接受;

　　对于卖者来说，需要通过房地产估价了解拟出售的房地产的市场价值，以确定合理的要价，避免定价过低而遭受损失，定价过高而难以卖出，或者判断买者的出价可否接受。

　　再如房地产互换，由于所互换的房地产刚好等值的很少，互换双方往往需要通过房地产估价了解所互换的房地产的市场价值，然后根据它们之间的差价在货币上“多退少补”。在一方提供土地使用权，另一方提供资金，然后依照出资额分配建成的房屋的情况下，所提供的土地使用权的价值究竟是多少，需要房地产估价提供参考依据。

　　在房地产租赁的情况下，不仅需要评估租金(租赁价格)，而且当出租人需要收回租赁期未到期的房地产时，应当给予承租人多少补偿，承租人将租赁权转让时可以拿到多少权利金(租赁权价格)等等，也需要房地产估价提供参考依据。

　　三、房地产抵押的需要

　　房地产抵押：是指债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为债权的担保，当债务人不履行到期债务，或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权依照法律的规定，以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。上述债务人或者第三人为抵押人;债权人为抵押权人;提供担保的房地产为抵押房地产。

　　房地产由于具有不可移动、寿命长久、价值量大、保值增值的特性，是一种良好的用于提供担保的财产。因此，债权人在借贷等民事活动中，为保障其债权的实现，一般会要求债务人或者第三人将其有权处分的、法律、行政法规规定可以抵押的房地产抵押给债权人，并且要求贷款金额低于抵押房地产的价值。特别是商业银行出于业务发展及同行间竞争的考虑，不能随意压低房地产的抵押价值，即如果为了顾虑安全而少放款，将会失去赚取利息的机会;但如果为了谋求更多的利息而多放款，将承受损失的风险，两全其美的办法是要确定合理的抵押价值。为了确定合理的抵押价值，商业银行一般会委托或要求债务人委托商业银行信任的房地产估价机构进行评估，为其确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。

　　为房地产抵押目的，而对房地产估价，归纳起来主要有以下7种：

　　①初次抵押估价，即将未抵押的房地产抵押的，对该房地产的抵押价值进行的评估。

　　②再次抵押估价，即将已抵押的房地产再次抵押的，对该房地产的抵押价值进行的评估。《中华人民共和国担保法》第35条规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”

　　例如，某宗房地产初次抵押估价价值为100万元，并为80万元贷款担保。经过若干时间后，需要为第二笔贷款估价。已知二次估价价值为170万元，第一笔贷款已还款50万元，问第二笔贷款额最大为多少。

　　解：

　　1、依据：根据《中华人民共和国担保法》第35条规定：财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。

　　2、第二次贷款时，原贷款余额=第一次贷款额-还款额

　　=80万元-50=30万元

　　3、第二次贷款的担保价值≤第二次估价价值-第二次贷款时原贷款余额

　　=170-30=140万元

　　4、第二笔贷款的最大贷款额为：140万元。

　　例如，单项选择题。

　　某宗房地产初次抵押估价价值为100万元，并为80万元贷款担保。问：最多还可以为( C )万元的贷款提供抵押担保。

　　A、100 B、80

　　C、20 D、90

　　③增加抵押贷款估价，即抵押人以同一抵押房地产向同一抵押权人再次抵押贷款的，对该房地产的抵押价值进行的评估。

　　④抵押期间估价，即对抵押房地产价值进行监测，及时掌握其变化情况，定期或者根据需要对抵押房地产价值进行的评估。包括向抵押权人提示：抵押人的行为足以使抵押房地产价值减少的，要求抵押人停止其行为;抵押房地产价值减少的，要求抵押人恢复抵押房地产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保;抵押人不恢复抵押房地产的价值也不提供担保的，要求债务人提前清偿债务。

　　四、房地产征收和征用的需要

　　特别提示：下列一段需要认真阅读，往往会出判断题。

　　房地产特别是土地是各种生产、生活等活动都不可缺少的基础要素，又不可移动，有时为了公共利益的需要，不得不征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他房地产;因抢险、救灾等紧急需要，不得不征用单位、个人的房地产。

　　征收与征用的主要区别是：征收的实质是强制收买——主要是所有权的改变，不存在返还的问题;征用的实质是强制使用——只是使用权的改变，被征用的房地产使用后，应当返还被征用人，即是一种强制的临时使用房地产的行为。

　　尽管征收、征用是为了公共利益的需要或者因抢险、救灾等紧急需要，但都不能是无偿的，必须依法给予补偿。

　　《中华人民共和国宪法》(2004年3月14日修正文本)第10条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”;第13条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿”。

　　《中华人民共和国物权法》第42条规定：“征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”第44条规定：“单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。”

　　《中华人民共和国土地管理法》(2004年8月28日修正文本)第2条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿”。

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》第19条规定：“国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回;在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者，使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。”

　　《城市房屋拆迁管理条例》(2001年6月13日中华人民共和国国务院令第305号发布)第4条规定：“拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置”。

　　征用房地产不仅应当给予使用上的补偿(补偿金相当于租金)，如果被征用的房地产受到损失的，还应当按照实际损失给予补偿。例如，毁损的，补偿金应相当于毁损前后的价值之差;灭失的，补偿金应相当于被征用房地产的价值。而确定上述征收、征用的补偿金等，就需要房地产估价提供相关参考依据。

　　例如，《城市房屋拆迁管理条例》规定拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。其中，第24条规定实行货币补偿的，“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定”;第25条规定“实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结算产权调换的差价”。具体地说，实行货币补偿方式的，要对被拆迁房屋的房地产市场价值进行评估，为确定货币补偿的金额提供依据;实行房屋产权调换补偿方式的，被拆迁房屋没有区分征收和征用两种不同的情形，统称为“征用”。结算房屋产权调换的差价，即：产权调换的差价=所调换房屋的房地产市场价值-被拆迁房屋的房地产市场价值。

　　例如：判断题。

　　某宗为100万元贷款抵押房地产。在抵押期间，对其进行抵押期间估价。已知抵押期间估价为90万元，则要求贷款方为10万元增加新的担保。

　　答案：对

　　⑤转抵押估价，即将已抵押的房地产及其所担保债权转让给买受人的，对该房地产的抵押价值进行的评估。

　　⑥续贷抵押估价，即抵押贷款到期后继续以该房地产抵押贷款的，对该房地产的抵押价值进行的评估。

　　⑦处置抵押房地产估价，即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，需要将抵押房地产折价或者拍卖、变卖的，为折价或者拍卖、变卖提供相关价值参考依据，对该房地产的市场价值等进行的评估。

　　在实际中，还可以按照贷款前期、贷款期间和贷款处置三个阶段，来划分为金融机构提供的房地产抵押估价及相关服务。在贷款前期，除了可提供房地产抵押价值评估，通常还提供房地产贷款项目评价、抵押成数(抵押率)测算等服务。在贷款期间，可提供抵押房地产及其价值动态评估，及时化解信贷风险，提高抵押房地产质量，保障金融机构债权安全。在贷款处置阶段，除了可提供处置抵押房地产价值评估，通常还提供资产处置方案、处置方式分析咨询等服务。

　　五、房地产分割的需