第二章 房地产
第二节 房地产的特性
房地产与其他经济物品，包括房地产市场与其他经济物品市场，房地产价格与其他经济物品价格，有许多不同之处。这些不同之处是由房地产的特性决定的。 因此，从事房地产估价还应对房地产的特性有正确、全面、深入的认识。
房地产包括土地、建筑物和其他地上定着物，其中，土地是大自然的产物，人工生产不出来，并且是永存的;建筑物和其他地上定着物为人工所建造，它固定在土地上。因此，房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产的特性主要有：不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制和保值增值十个特性。
一、不可移动
不可移动特性也称为位置固定性、不动性、非移动性。土地上的土壤、砂石等虽然可以移动、搬走，但是作为立体空间、完整意义上的土地，其空间位置是固定的，不能移动。
建筑物由于“扎根”在土地之中，其空间位置通常也是固定的，不能移动。当然，有时为了城市道路建设和保护古建筑等，有时也需要对建筑物进行整体迁移。建筑物被整体迁移的情况极为少见，被迁移的建筑物数量相对于现存建筑物的数量也是微不足道的，并且这种整体迁移的耗费很大，往往是不得已而为之，以及很短距离的移动。建筑物被拆除的情况倒是比较常见，但建筑物被拆除后就不是建筑物了，或是被还原成建筑材料或是变成了废物。
由于不可移动，每宗房地产的日照、环境景观、与其他地方(如市中心)的距离、对外交通、外部配套设施等，均处于相对稳定的状态，从而形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同房地产之间有区位优劣之分。同时值得指出的是，房地产的不可移动主要是其自然地理位置固定不变，房地产的社会经济位置在经过一段时间之后可能会发生变化。这是因为环境景观状况、对外交通、外部配套设施等，均可以影响房地产的社会经济位置，而这些通常随着城市建设与发展等而发生变化。
房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境(当地的制度、政策、社会经济发展状况及邻里关系等)，而不像其他商品，原料地、生产地、销售地和消费地可以不在同一个地方，可以在不同地区之间调剂余缺，从产地或者过剩、价格较低的地区，运送到供给相对短缺或需求相对旺盛、价格较高的地区。因此，我们无法把房地产价格较低地区的房地产搬到房地产价格较高的地区去，从而房地产市场不是一个全国性市场，更不是一个全球性市场，而是一个地区性市场(城市房地产一般可视为一个城市是一个市场)，其供求状况、价格水平及价格走势等都是地区性的，在不同地区之间可能不同，甚至是反向的。
二、独一无二
独一无二特性也称为独特性、异质性、非同质性、个别性。房地产不像工厂生产出来的产品那样整齐划一，每宗房地产都有自己的独特之处，可以说没有两宗完全相同的房地产。即使两处的建筑物一模一样，但由于坐落的位置、朝向、地势、周围环境、景观等的不同，这两宗房地产实质上也是不同的。
房地产的独一无二特性，使得难以出现相同房地产的大量供给，从而不同房地产之间不能实现完全替代，房地产市场不能实现完全竞争，房地产价格千差万别，并容易受交易者的个别因素的影响。此外，房地产交易难以采取样品交易的方式(即使是新建的商品房有样板房、样板间、位置图、平面图等)，而应到实地观察、体验，房地产估价也应对估价对象进行实地查看。
值得指出的是，房地产尽管有独一无二特性，但是一些房地产之间仍然有一定程度的替代性，从而彼此存在一定程度的竞争，在价格上也有一定程度的牵掣。房地产估价的替代原则及估价方法之一的市场法正是基于此。
三、寿命长久
尽管土地可能塌陷、被洪水淹没或者荒漠化等，但它在地球表面所标明的场所，作为空间是永存的。实际上，人们对土地只要给予适当的保护，土地的生产力或利用价值一般不会丧失，能够一次又一次地被反复利用。因此，可以说土地具有不可毁灭性(也称为永续性)。而其他物品，都会在使用中磨损，经过一定期限或者较长久的使用之后，最终会报废，丧失使用价值。
建筑物虽然不像土地那样具有不可毁灭性，但其寿命通常可达数十年甚至上百年。在正常情况下，建筑物很少发生自然倒塌，通常是为了土地的更好利用或更高价值才会被拆除。
由于寿命长久，房地产可以给其占用者带来持续不断的利益。但需要指出的是，从具体占用者的角度来看，土地在某些情况下是有寿命的，特别是通过出让方式取得的建设用地使用权是有使用期限的。
目前，建设用地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。
以出让方式取得建设用地使用权的，转让房地产后，受让人的使用期限不得超过原出让合同约定的使用期限减去原土地使用者已经使用期限后的剩余期限。
受让人的使用期限 ≤ 原出让合同约定的使用期限
-原土地使用者已经使用期限
建设用地使用权期间届满的，除了住宅建设用地使用权自动续期之外，非住宅建设用地使用权人未申请续期，或者虽然申请续期但未获批准的，建设用地使用权由国家无偿收回。对此规定的认识在房地产估价上具有重要的意义。例如，坐落位置很好、建筑物状况也很好的房地产，可能由于土地使用期限较短而价值较低。另外，对于耕地来说，如果采用某种会破坏土壤肥力的方式耕作，或不注意环境保护，土地也有“毁灭”的可能。例如，土地的荒漠化。
四、供给有限
土地是大自然的产物，人工生产不出来，地表面积基本上是固定不变的。因此，土地总量不仅有限，而且面积不能增加。土地的这一特性被称为面积不增性。但是对于狭义的土地(可用的陆地)来说，如果地价高到一定的程度，可以吸引人们移山填海或者将荒漠改造为良田，从而“创造”出可用的土地来。中国香港、澳门地区和日本、新加坡等国家，都有填海造地的大量实例。即使如此，这种“造地”的数量相对于现存土地的数量来说是微不足道的。由于土地供给有限，在土地上，特别是好位置的土地上，可建造的建筑物数量也是有限的。
房地产的供给有限特性，使得房地产具有独占性。一定位置、特别是好位置的房地产被人占用之后，占用者可以获得生产或生活的场所，享受特定的光、热、空气、雨水和风景(如海水、阳光、沙滩)，或可以支配相关的自然资源和生产力。在市场经济中，除了占用者之外，他人除非支付相当的代价，否则无法享有。
进一步来看，房地产具有供给有限特性，本质上还不在于土地的总量有限和面积不能增加。目前，相对于人类的需要来说，土地总量还是较丰富的。房地产具有供给有限特性的主要原因，还是由于房地产的不可移动特性造成的房地产供给不能集中于一处。这是房地产供给与一般物品供给的最主要区别。要增加房地产供给，一是向更远的平面方向发展，将未投入使用的土地转化、开发为人类使用的房地产;二是向更高的空间方向发展，例如增加建筑高度、建筑密度和容积率。但这些又要受到交通等基础设施条件(包括容量)、环境、城市规划、建筑技术、资金等的约束。
五、价值量大
与一般物品相比，房地产不仅单位价值高，而且总体价值大。从单位价值高方面来看，每平方米土地或每平方米建筑面积房屋的价格，少则数百元，多则数千元甚至上万元，繁华商业地段经常有“寸土寸金”之说。从总体价值大来看，房地产不可以按照平方米之类的小单位零星消费，必须有一定的规模(面积)，因此，可供利用的一块土地或者一套住房的价值，比一件家具或者一台电视机的价值要大得多，一般在十万元以上。对于普通居民来说，购买一套普通商品住宅通常需要其一生的积蓄。至于一幢别墅、一座商场的价值就更大了，通常为上百万元，甚至上千万、上亿元。
六、流动性差
流动性差也称为难以变现、变现能力弱。所谓流动性是指：在没有过多损失的条件下，将非现金资产转换为现金的速度。凡是能够随时、迅速转换为现金且没有损失或者损失较小的，称为流动性好;反之，称为流动性差。
房地产由于具有价值量大、独一无二、不可移动等特性，加上交易手续较复杂、交易税费较多等原因，使得同一宗房地产的买卖不会频繁发生，一旦需要买卖，通常需要经过一个合理的较长时间才能脱手。
例如：需要数月甚至一两年才能找到合适的买者，讨价还价的时间一般也较长。因此，房地产与存款、股票、债券、黄金等相比，流动性较差。当房地产权利人急需而不得不将房地产快速转换为现金时，只有以相当幅度的降价为代价才能实现;有时即使作了相当幅度的降价，可能在短期内也找不到合适的买者(注意：这里讲的是相当幅度的降价，没有讲无限制地降价。从理论上讲，没有卖不出去的商品，只有卖不出去的价格。只要价格低到一定程度，总会有人购买)。当然，有时可以采取房地产抵押或典当的办法来解决变卖房地产过程中遇到的难以变现问题。
不同类型的房地产在不同的房地产市场状况下，变现能力是有所不同的。影响某宗房地产变现能力的因素主要有：
①该宗房地产的通用性。所谓通用性，通俗地说就是是否常见、是否普遍使用。一般地说，通用性越差，如用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，厂房比住宅的变现能力弱;厂房中，特殊厂房比标准厂房的变现能力弱。
②该宗房地产的独立使用性。所谓独立使用性，通俗地说就是能否单独地使用而不受限制。例如，某个单位大院内或工厂区内的一幢房屋的独立使用性就不好，如果大门封闭，就难以出入。一般地说，独立使用性越差的房地产，越妨碍房地产的使用，变现能力越弱。
③该宗房地产的价值大小。一般地说，价值越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。
④该宗房地产的可分割转让性。所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。例如，保龄球馆的一个球道，高尔夫球场的一个球洞，工厂的一个车间，一般在物理上是不可分割转让的。由于价值大的房地产变现能力弱，所以容易分割转让的房地产，变现能力相对较强;反之，变现能力就较弱。
⑤该宗房地产的开发程度。一般地说，开发程度越低的房地产，不确定性因素越多，变现能力越弱。例如，生地、毛地比熟地的变现能力弱，在建工程比现房的变现能力弱。
⑥该宗房地产的区位。一般地说，所处区位越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。例如，郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。
⑦该类房地产的市场状况。房地产市场越不景气，出售房地产越困难，变现能力越弱。例如，房地产市场萧条时期比房地产市场繁荣时期的房地产变现能力弱。
七、用途多样
用途多样特性也称为用途的竞争、转换及并存的可能性，主要是空地所具有的特性。土地上一旦建造了建筑物，用途即被限定，通常难以改变，因为可能受到原有建筑结构等的限制而不能改变，或者改变的费用很高而在经济上不可行。当然，也有随着交通条件、周围环境等的变化，将原厂房改造为办公楼、超级市场或者拆除重新利用的大量实例。
多数土地就其本身来看，可以有多种不同的用途，如可用于林业、农业、工业、居住、办公、商业等。如果愿意的话，即使是城市商业中心的土地，也可以用来种植农作物，而且该农作物可能与在农地上一样生长得很好。在不同用途中还可以选择不同的利用方式，例如居住用途有普通住宅、高档公寓和别墅，有老年公寓、青年公寓和学生公寓，既可以建平房也可以建多层楼房或者高层建筑。
房地产虽然具有用途多样的特
